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72街60家店换来的教训
发布时间: 2015-08-21

 麦当劳CEO说过,餐饮最重要的是三件事:选址、选址、还是选址!

 选址,从来就是不断提升商圈辨识功力的修炼。善于从失败中总结经验教训,必定能帮助我们的企业少交点不必要的学费,毕竟餐饮行业太苦逼,挣的都是血汗钱。

  餐饮选址的8大谨慎法则:

  1、下行商圈要谨慎;

  2、灯下黑要谨慎;

  3、楼中店要谨慎;

  4、畸形房产要谨慎;

  5、买肥搭瘦要谨慎;

  6、新盘新场要谨慎;

  7、二房东要谨慎;

  8、决策机制含糊要谨慎。

  

选址之殇一:

  新场有风险,入市当谨慎!

  案例:东莞虎门国际购物中心店

  

  如果熟悉东莞虎门的朋友,你一定当初会认为虎门国际购物中心是个不错的项目。区位优势明显,比他早开业的地标广场要好至少一条街吧,周边有虎门汽车站,镇区核心商圈的五星级龙泉大酒店,边缘密集的居民区,自身配套虎门第一家巨幕影院,主力店大润发等。

  一切看似天时地利的优势,因为招商的问题,资源整合的能力不足,品牌落位规划的欠缺,因为人的问题,当初还找关系拿位置的商家,大多以欲哭无泪收场。

  我们实力弱,比不了邻居麦当劳,当我们关店时他还在奄奄一息的站着,像一个维护了尊严的爷们站着!那是我见过生意最差的麦当劳,最低的时候估计一天不过3000元。

  其实当时我看好他引入了主力店大润发,在签合同时还特别留意餐饮集中的区域在哪,能否成行成市形成品牌聚力,是否在逛街购物人流的动线上,还委托朋友帮忙靠在麦当劳这颗大树隔壁。

  可是,当我们进场筹建时,露天的广场通往地下餐饮区突然多了天花,开发商为了扩大招商面积创造业绩也是拼命利用空间做加法,牺牲原本的功能定位,更不在乎已进商家的存活,品牌布局混乱,动线破坏,可见度不高,广告位设置不够等等诸多因素,我们终于走进了自掘的坟墓。

  我们撤时,原本招商的团队换了好多新面孔,还说你们可以在一楼街铺上挑一挑,看看能否有机会搬上街铺从头来过,对不起,我们无能为力,一个开局长达1年以上都还没有起色的购物中心给顾客和商家的打击是毁灭性的。

  总 结:在二三线城市,这样的项目,在建的,准备建的,建成放空的,应该随着中国的造mall运动还有好多,我们应该更多关注开发商的开发,规划,招商,运 营,营销,物管等综合实力,特别是私人老板,土豪的项目,千万不要被他的招商推广误导,要有自己的判断,宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入,也不要 贸然第一个吃螃蟹。

  至今,这家店与我内心都还没彻底平复的悔悟之痛一直提醒我,新场有风险,入驻要谨慎!

  选址之殇二:

  单体楼中店,一年后不见

  案例:广州体育西路城建大厦4楼店

  

  11 年在调查这个项目阶段时,越秀城建集团总部还在这里办公,原来的店址所在是一间超大饭堂。目标顾客就是本座大厦和附近几个甲级办公楼盘的白骨精们!当时我 们数出的就餐人流量一天至少2000人,这个基数对于整栋30多层的大楼只有独家餐饮配套的我们按道理是得天独厚的优势。

  可是,等我们开业后,形势转直下,一天不到1000人的消费远远不足以支撑我们的投资,更别提收益了。为什么?因为过于自信,过于盲目,我们干了迄今为止最大面积的店――900平方。

  业主对我们非常关照,以低于写字楼的租金价格优惠照顾我们的餐饮配套项目。可是,我们阻止不了陆续有楼层清空的搬离,我们阻止不了越来越多周边餐饮配套 楼盘的增加掠夺,我们阻止不了法律赋予人们的权利,周末节假日休息时大楼人去楼空的宁静,我们同样也高估了原饭堂顾客的消费能力!一切不以我们的意志为转移。

  况且,在纯办公区,敢把快餐店开上办公大楼4楼做店中店,周六经营一餐而周日全天休息停业的经营状况,今天回想起来,我都找不到当初的魄力,肯定吃了豹子胆。

  总结:结果可想而知,坚守一年后,黯然关店。拿大面积的超级投资损失,盲目乐观生意爆满而经历现实残酷打击的心灵创伤,今天还在隐隐作痛。

  

    选址之殇三:

  为结果负责,要勇敢的说NO!

  案例:东莞世博广场店

  

  当年我们选址的决策机制是董事会3人,看项目时每人2票,获得5票通过的新店址就可以签约。事实上这家店是勉强得到的5票,更多的目的为了冲指标。

  本质失误是思想有依赖,因为开错了集体承担责任,开发的兄弟看到老板都决策了,报告就按经得起财务指标推敲的数据做。多么和谐啊!一切顺理成章的进行着,店开出来就现了原形。生意不好,煎熬满了一年也被迫关门大吉。

  总结:事实上东莞近年的经济持续走弱,人口急剧减少,三来一补的经济模式已不再青睐这座城市,而且店址并不处在世博商圈的人流动线上,租金还贵,门口因为城轨工程,还要等两年才完工,极大影响顾客出行的便利性,诸多不利因素我们本应预判得到,可是,我们还是步入泥潭!

  我应该负全责,因为我是公司负责开发的副总裁,本着为业绩负责的心态,以后我要勇敢的说

  NO!直到今天的内心不安与愧疚,久久不能释怀。这也是成本,也是血的教训!

  选址之殇四:

  二房东,千万别当真!

  案例:广州环市东店

  

  这个项目是72街处在积极进取时期的败笔。

  向来在圈内我以赌徒身份自居,这家店从一开始我们就知道它的消防有硬伤。但之前一路做开澳门街,经营10年有余,我想,别人能做我就可以做。

  事实上筹建到开业很顺利,开业后生意上升趋势明显。但二房东是个混蛋!他作为二包租,定位所承租的近2000多方的项目严重失误,将过气服装挡口塞满除了两 个餐饮外的所有区域,该区域虽然是街铺,但毕竟在二楼,又临近春节开业,珠三角城市的特点,特别是深广莞,基本大部分城市建设者在春节都会离开回老家。

  春节期间本身是快餐业态生意的淡季,生意要守的。这老兄可倒好,开业刚刚3个月就开始拖欠大业主租金,他确实也损失很大,包下这项目改造据说投入了4百万,加装扶手梯,做外立面改造等,但无论如何,他违约了,殃及池鱼。

  后来消防报建迟迟也解决不了,大业主强行收回房产,我店无辜的躺枪身亡。

  总结:我想这样的情况在行业内应该有很多,中国商业地产的特色吧!有很多人在特定的时期,靠二手甚至三手商业房产的倒腾发财,而我们作为实体品牌,千万要小心各种陷阱。

  所以我们制定了绝不与三房东签约的天条。与二房东签约,必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。做生意有很多风险,而能控制的风险必须扫清障碍,排除隐患。

  选址之痛一:

  眼光要看后两年!

  案例:专业批发市场商圈店

  

  5年前,当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候,各种批发市场的经济是非常活跃的。经济的活跃是由人带动的,只要有人,快餐就不用担心。

  而近年来,当淘宝,京东,天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时,一切经济消费的变化令人措不及防。就在去年末,我一口气签了几个批发市场商圈的店,有些还是今年开业的项目,一切都不一样了。

  原来的固有认知不成立了,这类商圈的人去哪儿了???稀少的人流,冷清的生意,空荡荡的大堂,与往日记忆中欣欣向荣的商贸景致恍如隔世。

  总结:我踏空的失落彻底击垮了我万丈的豪情,如今的批发市场不要再碰了,我投降,每月的巨亏让我活的揪心难受,这是趋势吗?希望整个批发市场的实体经济能凤凰涅,早日走出低迷的状态。

  选址之痛二:

  你看到的不一定是真的!

  案例:天河岗顶百脑汇店

  

  这个项目位于广州传统电脑相关产业的集散地。因为川流不息的人群,我认为72街生存没问题,实际是我看到的是假像。

  因为从消费者的构成分析,这条街的人流停留性差,而且都是以物流打包送货路过为主的人群,我的店还是在该死的一楼半,还要缩进路面20米,业主把它当首层招租,租金过10万每月。

  出来混迟早要还的,作为赌徒,我输得好惨。如果租金减半我确实还可以维持,但血淋淋的市场摆在这里,我只能含泪隐忍内心的苦楚。希望业主继续支持我们,我们也努力调整模式,希望能找到业绩增长的平衡点!

  总结:这是一个典型的灯下黑案例,我们选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的,我们还要考量有效人流。经济基础决定上层建筑,消费能力必须要和品牌属性匹配你才能精准定位。

  选址之痛三:

  畸形房产结构,倍受折磨

  案例:广州岗顶摩登百货店

  

  你见过一家快餐店从大门到后门纵深跨度70米的距离吗?这个项目就是这么畸形,像智利地图,狭长窄浅。

  这家店原本是部队的停车场通道,由于地理位置实在太好,有本事的人就加建起建筑用来做商业。从破旧的房梁结构可以判断当年起楼的粗制滥造。

  为了在这个商圈占据一席之地,我们不惜代价几乎对整个临时建筑进行了加固,外立面改造等,投资巨大,差不多用了两家标准店的投资开出这家店,事实上开业后生意一直平平。赚钱是黄粱一梦,等到期想必不会续约了!

  总结:如果,这家店是正常投资,我想我也不会心里流血了。他的价值就是增加我选址失败的案例,加厚我内心自责的砝码。而我希望,这个案例唯此一个吧!

  那么再来一次,我会仔细推敲投资预算,我会仔细预想顾客体验,没有人愿意吃个快餐还来个50米散步才找到柜台的。

  选址之痛四:

  战略捆绑,作茧自缚!

  案例:某战略合作项目店

  

  这个项目纯粹是买一搭一的结果。在连锁餐厅,这种所谓的战略捆绑合作常有。

  你心目中的目标位你非常想要,但业主也够强势。他希望你买块肥肉的同时也能消化一块瘦肉。当品牌阶段不匹配时,力劝大家别像我这么二哥,啥都欣然接受。

  结果,表现不好的店月月会跟你算账的,也许你两家店合在一起总体亏损都不一定。这么干,财务数据要你每月都会伤痛一次。

  总结:殇痛的好处是让人更加冷静和清醒,总有一些雷池我们不能逾越,所以72街的开发又整出如下天条:

  1、三房东绝不签约;

  2、房产有瑕疵勿入;

  3、没有产权不谈;

  4、不在人流动线上不谈;

  5、招牌位不好不谈;

  。。。

  总之,以上72街选址的四殇四痛(囊包了72街创业7年来60家分店所关掉的4间餐厅和目前还在不停亏损的4间餐厅),我从失败的角度进行了剖析,失败是成功之母,教训是花钱买来的,特别自己切身的经历,尤为惨痛,希望记录下来,让同行的朋友不要僭越陷阱,把好每个新店的选址关!

  写完这些字,心里还是很沉重。凡夫俗子,孰能无过!知错能改,善莫大焉!我并没有原谅自己,本着踏足中式米饭快餐就是死磕笨功夫的心态,我们一直会在路上。

  回顾是为了警醒自己和团队:我们脚下的路才刚开始,我们的目标是把72街做成百年品牌,我们的初心要为中国快餐行业的发展贡献一己之力。祝我们好运!也祝投身餐饮行业的新老朋友好运!让我们在这个没有秘密的世界,共同学习,共同成长!

  

 

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